Vragen en antwoorden

Nee, net omwille van de concurrentie tussen aanbieders van nieuwbouwwoningen zal een projectontwikkelaar de btw verlaging wél doorrekenen aan de eindklant, namelijk de particulier die een woning koopt. Bovendien betekent een gelijke btw een stimulans voor binnenstedelijke woonprojecten (nieuwe buurten in de stad zelf). Het financiële verschil tussen renoveren en zorgeloos een heropgebouwd huis kopen van een ontwikkelaar of aannemer wordt kleiner. Zo wordt energiezuinige en duurzame nieuwbouw in de stad betaalbaarder en toegankelijk voor veel meer mensen. Bovendien kunnen we het verouderde woningpark in België op grotere schaal en dus sneller vernieuwen. Denk maar aan het wegwerken van stadskankers, verouderde kantoren, grootschalige leegstand en verkrotting in de steden…

In dit kader toonde een studie van de KU Leuven op basis van marktgegevens aan dat de btw verlaging een positief effect heeft: afbraak en heropbouw neemt toe met meer dan 20% (in de centrumsteden waar de maatregel van toepassing is).

De standaard waaraan zowel nieuwbouwwoningen als Ingrijpende Energetische Renovaties (IER) – die energiezuinigheid beogen en belastingvoordelen opleveren – moeten voldoen, wordt aangegeven met een zogenoemd E-peil. Hoe lager dat is, des te energie-efficiënter de woning is. Of een woning de norm haalt, hangt onder meer af van de gebruikte materialen en het verwarmingstype. De norm voor nieuwbouw is meer dan dubbel zo streng als die voor IER. De standaard voor nieuwbouw is vandaag maximaal E-40. Voor gewone renovaties, die niet de uitdrukkelijke bedoeling hebben om de woning energiezuiniger te maken, geldt helemaal géén E-norm. En voor IER moet je voldoen aan E-90. Dat is meer dan een factor twee verschil (90=>40). In 2021, wanneer de norm voor nieuwbouw nog verstrengt tot E30 terwijl die voor de IER op E-90 blijft, zitten we zelfs aan drie keer meer.

Dit blijkt ook uit de realiteit: een rapport van het Vlaams Energieagentschap (VEA) toont aan ‘dat het gemiddelde gerealiseerde E-peil bij nieuwbouw in 2016 met een factor 2,5 verschilt van dat bij IER (E-30 versus E-74)’.

Deze maatregel draagt er toe bij dat een energiezuinige nieuwbouwwoning opnieuw bereikbaarder wordt voor een veel ruimere doelgroep. Op een modale woning betekent een verschil van bv. 9% btw al gauw 20.000 à 25.000 €. Dat is het bedrag dat ontleners vaak tekort komen voor de eigen inbreng. Het aantal gezinnen dat zich een nieuwbouw kan veroorloven verhoogt volgens de Universiteit Gent van 645.000 gezinnen naar 990.000 gezinnen. Bovendien zal meer nieuwbouw de hoge prijs van bestaande woningen drukken.

Er zouden beperkingen kunnen opgelegd worden zoals een maximale woonoppervlakte of een bepaalde typologie. Deze kunnen passen in het sociale karakter van de maatregel, zoals gevraagd door Europa.

Wij stellen volgende definitie voor: Een nieuwbouwwoning voldoet aan het criterium van een ‘sociaal beleid’ als:

• de woning bestemd is als hoofdverblijfplaats van de bewoner (i.e. eigenaar of huurder);
• de bewoningsvoorwaarde vijf jaar nageleefd wordt.

Elke nieuwbouw die niet voldoet aan deze definitie zou bijgevolg nog onder het tarief van 21% vallen.

Zo geldt bijvoorbeeld in Luxemburg een algemeen verlaagd tarief van 3% voor woningbouw en verkoop van woningen. Ook in een aantal andere Europese landen (onder meer het Verenigd Koninkrijk en Italië) wordt voorzien in een vrijstelling dan wel in een verlaagd btw-tarief, naast de toepassing van het hoog tarief.

Bron: Analyse Deloitte, dd 13 mei 2016

Ondanks de link met het sociale woonbeleid blijft de federale overheid bevoegd. Dit werd onlangs bevestigd door de Raad van State. De Raad stelt dat enkel de federale overheid bevoegd is en niet de gewesten in het kader van een ontwerp van decreet van Minister Homans naar analogie met de toestand in Brussel opgemaakt waarbij de actoren worden aangeduid die in het kader van een sociaal woonbeleid woningen aan een verlaagd btw-tarief kunnen verkopen.

De tekst van de Raad van State kan onder meer hier teruggevonden worden (p153 e.v.):  http://docs.vlaamsparlement.be/docs/stukken/2015-2016/g814-1.pdf

In de veronderstelling dat er een gelijke btw van 12% is:

In geval van gelijkblijvende volumes is de maatregel minstens neutraal voor de staatskas. Er is dus geen risico op lagere overheidsinkomsten.

Onderzoek van het Federaal Planbureau bevestigt echter dat de bouw één van de sectoren is die het sterkst reageert op een btw-aanpassing. Een btw-verlaging op nieuwbouw heeft een onmiddellijke impact. Het voordeel wordt niet in de tijd gespreid, waardoor er van bij het begin minder geleend moet worden.

Ook een studie van Itinera Institute bevestigt de hoge prijselasticiteit van nieuwbouw.

Academische studies tonen aan dat het volume nieuwbouw substantieel zal toenemen, waardoor de maatregel mogelijks tot 600 miljoen euro overheidsinkomsten genereert. Ondanks de gelijkschakeling van btw, blijft het overheidsbeslag op nieuwbouw namelijk ettelijke keren hoger dan op renovatie.

 

Bron : « Economische en budgettaire effecten van een BTW-verlaging op nieuwe particuliere woningen »,Federaal Planbureau, april 1998 (http://www.plan.be/publications/publication_det.php?lang=nl&KeyPub=117) en “Analyse macro-sectorielle des effets d’une hausse de la TVA”, Federaal Planbureau, mai 2014 (http://www.plan.be/publications/publication_det.php?lang=nl&KeyPub=1339)

Bron: Huisvesting in tijden van schaarste” - Itinera Institute, 2011

Er wordt nu sowieso al meer gecontroleerd. Hierdoor is het zwartwerk in de bouwsector aanzienlijk gedaald.

Gezien deze maatregel meer vergunningsplichtige werken genereert, wordt verwacht dat ook het zwartwerk globaal verder zal dalen.

Aannemers in bijvoorbeeld schilderwerken hebben nu reeds te maken met 21% btw wanneer de woning minder oud is dan 10 jaar (cf. recente verhoging van 5 jaar naar 10 jaar). Zwartwerk wordt zo opnieuw een stuk minder “interessant”.

Wel integendeel. Het aantrekkelijker maken van nieuwbouw kan voor duizenden nieuwe jobs zorgen.

Bij het bouwen van een nieuwbouwwoning is verschillende keren meer arbeid betrokken dan bij het renoveren van een woning. De universiteit Gent berekende dat een verlaging van btw op nieuwbouw naar bv. 12% niet minder dan 11 000 bijkomende jobs oplevert.

De huidige, verlaagd btw-tarief van 6% bij afbraak en heropbouw is enkel van toepassing in 32 steden en is beperkt tot particuliere bouwheren. Inderdaad, het tarief van 6% is slechts mogelijk voor zover het gaat om de heropbouw van een woning voor zover de bouwheer met het oog op en voorafgaand aan die heroprichting, het gebouw op betreffend perceel zelf heeft afgebroken of heeft laten afbreken. De klanten van professionele ontwikkelaars genieten vandaag niet van het verlaagd btw-tarief.

Echter, dé grote uitdaging waar we vandaag als maatschappij voor staan is het wegwerken van stadskankers. Enkel professionele ontwikkelaars hebben de fondsen, de expertise en de capaciteit om grotere black – en brownfields te herwaarderen en zo op grote schaal bij te dragen aan de broodnodige stedelijke reconversie. Het ontwerp en de realisatie van de afbraak en heropbouw van een bestaand gebouw zijn immers niet zonder risico en vereisen een aanzienlijke investering, een belangrijke technische kennis en een grote beschikbaarheid. Zowel de middelen, de kennis als de beschikbare tijd liggen buiten het bereik van de gemiddelde particulier, zeker in die buurten waar de behoefte het grootst is.

Rekening houdend met de ambities van stedelijke verdichting is het hoog tijd voor beleidsondersteunende maatregelen voor afbraak en heropbouw, waaronder een veralgemeende toepassing van het bestaande verlaagd btw-tarief van zes procent ook voor woonprojecten die door professionele herontwikkelaars verkocht worden. De klanten van die ontwikkelaars genieten immers niet van hetzelfde verlaagde btw-tarief dat particuliere bouwheren krijgen voor afbraak en heropbouw. Een structurele verlaging van de btw voor stadshernieuwing waarvan ook de klanten van private professionele ontwikkelaars kunnen genieten, maakt de woningen betaalbaarder voor potentiële kopers. Zo zal een dynamiek ontstaan die de woningnood mee helpt lenigen en die stads- en gemeentekankers versneld wegwerkt. Dat stimuleert de vernieuwing van ons woonpatrimonium én het wonen in steden.

Wij lieten de mogelijkheid om een eenzelfde, verlaagd btw-tarief voor renovatie en nieuwbouw reeds eerder bestuderen door erkende btw-experten. Zij concluderen dat eenzelfde, verlaagd btw-tarief voor nieuwbouw en renovatie voor Europa geen probleem mag zijn.

De btw-richtlijn voorziet de mogelijkheid van een verlaagd btw-tarief voor:

• De levering, bouw, renovatie en verbouwing van in het kader van het sociaal beleid verstrekte huisvesting;
• De renovatie en herstel van particuliere woningen, met uitzondering van materialen die een beduidend deel vertegenwoordigen van de waarde van de verstrekte diensten.

Wat betreft het ‘sociaal beleid’: dit wordt als dusdanig niet gedefinieerd, maar in het kader van de invoering van het verlaagd btw-tarief van 6% voor scholenbouw, werd een ruime invulling gegeven.

Wel blijkt Europese rechtspraak eerder negatief te staan tgo. een veralgemeende toepassing van een laag tarief op alle woningbouw : cf. HvJ, zaak C-161/14, 4 juni 2015, Europese Commissie tegen Verenigd Koninkrijk van Groot-Brittannië en Noord-Ierland (alleen in het Engels beschikbaar):

• “It is therefore apparent from the very wording of that provision that it precludes national measures which amount to permitting the application of the reduced rate of VAT to the provision, construction, renovation and alteration of all housing, with no account being taken of the restriction pertaining to the social context in which such operations must take place".

Hoewel dat het toezicht van de Europese Commissie wel wordt beperkt:

• "As regards the purpose of those provisions, it must be recalled that, in establishing Annex III to the VAT Directive, the EU legislature intended that essential commodities and goods and services having social or cultural objectives may be subject to a reduced rate of VAT, provided that those goods or services pose little or no risk of distortion to competition”. “It is true that the VAT Directive does not define either which services correspond to social objectives or, again, which services are supplied as part of social policy. It follows that the definition of such objectives or that social policy context is a matter of political choices for the Member States and may not be subject to scrutiny by the European Union except where, by a distortion of those concepts, it results in measures which fall, by virtue of their effect and true objectives, outside those objectives or that context.”

Zoals geweten, voorziet Luxemburg in een algemeen verlaagd tarief van 3% voor woningbouw en verkoop van woningen. Uit de commentaren blijkt geen enkele beperking (enkel het privégedeelte moet minstens 75% van de totale oppervlakte beslaan). In een aantal andere landen wordt ook voorzien in een vrijstelling dan wel in een verlaagd btw-tarief, naast de toepassing van het hoog tarief. Voor VK kan hier worden vermeld (0% tarief, hetgeen ook aftrek van voorbelasting mogelijk maakt).

Andere elementen:

• Het is geen probleem om te wijzigen van het ene lage tarief naar het andere – dus de toepassing van 6% en 12% zijn op dit punt volledig gelijkgeschakeld.
• Een argument pro is dat de renovatie van woningen aan een laag tarief niet eraan in de weg mag staan dat nieuwbouw per definitie wordt uitgesloten. Nieuwbouw per se uitsluiten omdat er geen verband zou bestaan met ‘sociale politiek’ lijkt dus niet logisch omdat renovatie (zonder beperkingen) wel zou kunnen.

De conclusie lijkt dus te zijn dat er geen absolute beperking is op basis van de btw-richtlijn om het tarief te verlagen, blijkens een aantal precedenten die bestaan, en die blijkbaar gedoogd worden.

In Italië wordt een verlaagd btw-tarief toegepast. Ziehier een samenvatting van de wetgeving door Acuitas Communications in opdracht van UEPC:

• 4% VAT rate if buyer is a ‘first home buyer’ or 10% VAT rate for other buyers instead of 22% VAT.
• It applies to residential, social & rural housing. Castles, villas or palaces are excluded.
• For residential housing, it applies regardless of buyer’s income.
• The buyer must declare:
  • Not to have property rights on another unit located in the same town where he has bought a house under the ‘first home buyer’ clause;
  • Not to have property rights on another unit under the ‘first home buyer’ clause anywhere in Italy.
• From 2016 onwards, it applies to buyers purchasing a second home only if they sell their first home within one year from the purchase of the new one.

In Luxemburg wordt een verlaagd btw-tarief toegepast. Ziehier een samenvatting van de wetgeving door Acuitas Communications in opdracht van UEPC:

Since 1 January 2015, house builders & developers can sell housing at a 3% VAT rate (instead of 17%): if the buyer occupies it as its principal residence; and if the total amount of the fiscal advantage does not exceed 50.000 EUR per apartment/house sold.

Ook in Polen wordt een verlaagd btw-tarief toegepast. Ziehier een samenvatting door UEPC, die werd bevestigd door Miroslaw Bednarek, de Regional Business Director van Matexi in Warschau.

Poland has a double tax rate for new buildings of 8 or 23%, depending on the surface. VAT is currently 8% for flats of 150 m² or less and houses of 300 m² or smaller. Excess surface area beyond the above limits is taxed at 23%. 

The Polish government introduced a reduced VAT rate (currently 8%) for buildings and houses erected within social housing program. Buildings suite to the program are the one classified in Polish Classification of Construction as residential (section 11). Effectively all residential units.

The reduced rate is applicable for apartments up to 150 sqm and houses up to 300 sqm. All above limits is taxed with 23% (but only part above the limit). All the rest, like garages, commercial units, unbuilt plots, etc. are subject to 23%.

Een aantal andere experten, o.a. op de FOD Financiën, bevestigden mondeling de conclusie van de taks-expert dat eenzelfde, verlaagd btw-tarief voor nieuwbouw en renovatie voor Europa geen probleem mag zijn.

Belangrijk is dat met de maatregel een sociale doelstelling wordt nagestreefd. In Luxemburg bijvoorbeeld is dit opgelost door de maatregel te beperken tot die woningen waarbij het de bewoner zijn/haar hoofdverblijfplaats is. Ook energiezuinigheid zou een sociale doelstelling kunnen zijn.