De cijfers achter de oplossing

Woningbouw stimuleren met btw-aanpassingen voor zowel nieuwbouw als afbraak en heropbouw

België heeft nood aan 30.000 extra woningen per jaar.

De bevolking blijft groeien. Het Federaal Planbureau berekende dat we van 11,4 miljoen landgenoten in 2018 naar 12,0 miljoen gaan in 2030 (een groei met 596 000) en naar 13 miljoen inwoners in 2060 (een groei met 1,67 miljoen). Ook het aantal particuliere huishoudens stijgt: van 4,9 miljoen in 2018 tot 5,3 miljoen in 2030 (een groei met 327 000 huishoudens) en naar 5,82 miljoen huishoudens in 2060 (een groei met 899 000 huishoudens). [1]

Deze groei brengt een onvermijdelijk tekort op de woningmarkt met zich mee. Om de demografische evolutie te volgen, moeten er de komende jaren in België élk jaar minstens 30.000 extra woningen per jaar bijkomen.

Ons woonbestand is dringend aan vernieuwing toe

Met een gemiddelde leeftijd van 63 jaar behoren de Belgische woningen tot de oudste van Europa. Maar liefst 37% van alle gebouwen dateert van voor het einde van de Tweede Wereldoorlog, bijna een kwart zelfs nog van voor WO I.[2]

De huidige nieuwbouwproductie omvat jaarlijks minder dan 1% van het totaal bestaande woningaanbod. Zonder externe stimulans zou het minstens een eeuw duren vooraleer we alle bestaande, energieverspillende woningen kunnen omruilen voor een nieuwbouwwoning.

Het gevolg is dat meer dan één miljoen woningen van ontoereikende kwaliteit zijn, en kampen met problemen op vlak van elektriciteit, water, condensatie, vocht, risico op CO-vergiftiging, gevaarlijke trappen, etc.[3]. Een derde daarvan worstelt met structurele problemen en is dus eigenlijk dringend aan vervanging toe.

Onze woningen verslinden energie

Het Belgische woonbestand is niet aangepast aan de huidige energienormen en torst, ondanks ons relatief milde klimaat, een te hoge energiefactuur. Het gemiddeld residentieel energieverbruik in ons land ligt 40% hoger dan in Nederland, en ongeveer even hoog als in het veel koudere Finland. Zonder ingrijpende maatregelen worden de Europese eisen om de uitstoot van broeikasgassen tegen 2050 fors terug te dringen simpelweg onhaalbaar[4].

Dure renovatiepremies missen hun doel

Isolatiepremies kosten de schatkist veel geld en hebben amper impact gehad. De meest succesvolle premies - deze voor dubbele beglazing en dakisolatie - hebben op acht jaar tijd geleid tot een verbetering van respectievelijk slechts 10% en 8 % van het woningenbestand. De impact van vloerisolatie en muurisolatie is nog lager. Meer dan de helft van de woningen in ons land heeft geen vloer- of muurisolatie, slechts de helft beschikt over leidingisolatie. Meer dan een vijfde van de woningen moet het anno 2018 nog altijd stellen zonder isolerend glas. Aan het huidige tempo duurt het meer dan 100 jaar voordat alle woningen geïsoleerd raken[5].

Nieuwbouw aanzwengelen door btw voor nieuwbouw en renovatie gelijk te trekken

Nieuwbouw wordt fiscaal gediscrimineerd

Het overheidsbeslag op nieuwbouw bedraagt maar liefst 83%[6]. Dat wil zeggen dat een woning die 299 600 EUR kost (excl. grond) opgesplitst kan worden in ongeveer 163 400 EUR echte kost aan de ene kant, en een bedrag van 136 200 EUR dat terugvloeit naar de overheid via RSZ, BTW, bedrijfsbelasting, etc. aan de andere kant.

Bij de aankoop van een bestaande woning die daarna gerenoveerd wordt, is het overheidsbeslag slechts zo’n 14%.

Deze fiscale discriminatie vindt plaats in een markt die bovendien uitermate prijsgevoelig is. Een beperkte verhoging of verlaging van de kostprijs heeft een multiplicator-effect op het aantal gezinnen dat zich een woning van een bepaalde prijscategorie kan veroorloven. De helft van de gezinnen met tweeverdieners kan zich bijvoorbeeld een woning van ca. 230.000 € veroorloven, maar een prijsstijging met 10% halveert dit aantal al meteen[7].

Nieuwbouw legt niet noodzakelijk beslag op open ruimte

Hoe we omgaan met de eerder beperkte ruimte in Vlaanderen is terecht een heet maatschappelijk hangijzer. Nieuwbouw betekent echter lang niet automatisch dat de open ruimte wordt ingepalmd, noch dat we rücksichtslos met ons erfgoed omgaan. Er zijn verschillende manieren om het woonbestand uit te breiden en te vernieuwen: landelijke uitbreiding, inbreiding in de stadskernen en aan de stadsrand, afbraak en heropbouw, en renovatie.

Zowel inbreiding als afbraak en heropbouw zijn vormen van nieuwbouw en creëren bijkomende, nieuwe woningen zonder beslag te leggen op open ruimte, wat verkeerdelijk wel zo gepercipieerd wordt. Renovatie daarentegen creëert geen bijkomend aanbod, maar wordt door de overheid toch fors ondersteund.

Elke bijkomende woning draagt bij tot een gezondere woningmarkt

Een verhoogd woningaanbod, ook in het middensegment, draagt bij tot het aanpakken van het huisvestingsprobleem via de verhuisketen[8]. Het aantal huishoudens neemt immers toe en het aanbod van nieuwbouwwoningen neemt af. Door een beperkt aanbod in het middensegment verschuift hun vraag noodgedwongen naar de lagere segmenten op de woningmarkt. Dit werkt dan weer prijsopdrijvend[9] , waardoor de minstbedeelden uit de markt geduwd. Een pervers effect dat onmogelijk de bedoeling kan zijn van een woonbeleid.

Het aanmoedigen van de bouw van nieuwe woningen in het middensegment zal het “doorschuifeffect” naar boven aanwakkeren. Iedere bijkomende woning helpt dus om het sociale huisvestingprobleem op te lossen.

Een gelijke btw voor nieuwbouw en renovatie stimuleert de markt

Onderzoek van het Federaal Planbureau[10] bevestigt dat de bouw één van de sectoren is die het sterkst reageert op een btw-aanpassing. Een btw-verlaging op nieuwbouw heeft een onmiddellijke impact. Het voordeel wordt niet in de tijd gespreid, waardoor er van bij het begin minder geleend moet worden. Dit in tegenstelling tot maatregelen zoals de woonbonus, die vooral de prijs op de secundaire markt doen stijgen en het aanbod aan betaalbare woningen amper verhogen.[11]

De Europese btw-richtlijn voorziet de mogelijkheid van een verlaagd btw-tarief voor onder meer de levering, bouw, renovatie en verbouwing van in het kader van het sociaal beleid verstrekte huisvesting. Aan het begrip ‘sociaal beleid’ wordt een ruime invulling gegeven. Zo geldt bijvoorbeeld in Luxemburg een algemeen verlaagd tarief van 3% voor woningbouw en verkoop van woningen. Ook in een aantal andere Europese landen (onder meer het Verenigd Koninkrijk en Italië) wordt voorzien in een vrijstelling dan wel in een verlaagd btw-tarief, naast de toepassing van het hoog tarief.[12]

De Universiteit Gent berekende dat een gemiddeld nieuwbouwproject (rekening houdend met prijs, inkomen, rente en duur van de afbetalingen) momenteel haalbaar is voor 645 000 gezinnen. Met een btw-verlaging naar bijvoorbeeld 12% loopt dit aantal op tot 990 000 gezinnen. [13] De extra projecten die deze btw-verlaging oplevert, zijn bovendien samen goed voor 11 000 nieuwe jobs, waarvan 7 500 in de bouwsector.

Volgens dezelfde studie van de Universiteit Gent kost een daling van het btw-tarief op nieuwbouw van 21% tot 12% de schatkist jaarlijks 583,2 miljoen euro, maar genereert ze dankzij een hogere productie van 6 900 nieuwe woningen per jaar een terugverdieneffect van 637,2 miljoen euro. Een btw-verhoging voor renovatiewerken naar dezelfde 12% levert de staatskas 546,6 miljoen euro per jaar op[14] [15].

Een gelijke btw voor nieuwbouw en renovatie is op het moment van invoering dus budgettair neutraal. Kort erna al, bij het genereren van de terugverdieneffecten, zorgt de maatregel voor een nettowinst voor de schatkist van meer dan 600 miljoen euro per jaar. De maatregel is met andere woorden vanaf de invoering minstens budgetneutraal voor de staatskas, maar gezien de grote elasticiteit van de vraag wordt verwacht dat het volume voor bijkomende nieuwbouw aanzienlijk zal toenemen, wat significante meerinkomsten voor de staatskas oplevert.

Een gelijke btw voor nieuwbouw en renovatie vereenvoudigt het fiscaal stelsel

Het huidige fiscale systeem zorgt voor heel wat suboptimale oplossingen. Een gelijke btw voor nieuwbouw en renovatie zou een sterke, doeltreffende vereenvoudiging van het fiscaal stelsel betekenen:

• Suboptimale bouwwerken waarbij mensen vier muren laten staan om van een lager btw-tarief te kunnen genieten, worden vermeden.
• De gelijke btw voor nieuwbouw en renovatie komt tegemoet aan de verlenging van de minimumleeftijd van de woning om het renovatietarief toe te passen (van 5 jaar naar 10 jaar).
• De maatregel zal de aantrekkelijkheid van arbitrages tussen regionale registratierechten (10 à 12%) en federale btw (6% en 21%) verminderen.
• De discrepantie waarbij het verlaagd btw-tarief bij afbraak en heropbouw enkel geldt voor particulieren in 32 centrumsteden wordt opgelost.

Gezien deze maatregel meer vergunningplichtige werken genereert, zal ook het zwartwerk globaal verder afnemen.

Veralgemenen van de verlaagde btw voor afbraak en heropbouw

Woonprojecten in steden zijn belangrijke hefboom om het woonbestand te vernieuwen

Als we minder open ruimte willen aansnijden, waar een grote consensus over heerst, zal nieuwbouw voor een groot deel in de steden moeten gebeuren. Inbreidingsgerichte, kernversterkende projectontwikkeling, en afbraak en heropbouw zijn vormen van nieuwbouw die bijkomende, nieuwe woningen creëren zonder beslag te leggen op open ruimte.

De grote uitdaging in de steden is het wegwerken van stadskankers, het terugdringen van leegstand en verkrotting, en het vervangen van die oude woningen door nieuwe woningen. Enkel professionele ontwikkelaars hebben de fondsen, de expertise en de capaciteit om grotere black – en brownfields te herwaarderen, en zo op grote schaal bij te dragen aan de broodnodige stedelijke reconversie. Het ontwerp en de realisatie van de afbraak en heropbouw van een bestaand gebouw zijn immers niet zonder risico en vereisen een aanzienlijke investering, een belangrijke technische kennis en een grote beschikbaarheid. Zowel de middelen, de kennis als de beschikbare tijd liggen buiten het bereik van de gemiddelde particulier. Zeker in die buurten waar de behoefte het grootst is.

Btw-tarief van 6% enkel in 32 centrumsteden en enkel voor particulieren

Sedert 1 januari 2007 geldt een verlaagd btw-tarief van 6 % voor de afbraak en de daarmee gepaard gaande heropbouw van een nieuwe woning. Om van deze btw-verlaging te kunnen genieten, moet de nieuwe woning die gebouwd wordt na de afbraak van een oude woning, bedrijfspand of ander gebouw, gelegen zijn in één van de 32 bij Koninklijk Besluit bepaalde steden. Na de uitvoering van de werken moet de woning uitsluitend of hoofdzakelijk als privéwoning dienstdoen. Voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6% is vandaag vereist dat de afbraak en de heropbouw door dezelfde bouwheer gebeuren.

Studies van de Universiteit Gent tonen aan dat nieuwbouw na sloop in ons land momenteel vooral leidt tot kleine projecten met een uiterst beperkte impact op de dynamiek van stadsrenovatie.[16]

Een veralgemening van de btw-verlaging voor afbraak en heropbouw is noodzakelijk

We pleiten voor beleidsondersteunende maatregelen voor afbraak en heropbouw, waaronder een veralgemeende toepassing van het bestaande verlaagd btw-tarief van 6%. Dat zou dan ook gelden voor woonprojecten die door professionele herontwikkelaars verkocht worden. De klanten van die ontwikkelaars genieten vandaag immers niet van hetzelfde verlaagde btw-tarief waar particuliere bouwheren wel op kunnen rekenen voor afbraak en heropbouw.

Een structurele verlaging van de btw voor stadshernieuwing, waarvan ook de klanten van private professionele ontwikkelaars kunnen genieten, maakt de woningen betaalbaarder voor potentiële kopers. Zo zal een dynamiek ontstaan die de woningnood mee helpt lenigen en die stads- en gemeentekankers versneld wegwerkt. Dat stimuleert de vernieuwing van ons woonpatrimonium én het wonen in steden.

Een uniform btw-tarief is zo goed als fiscaal neutraal

De universiteit Gent[17] berekende dat een veralgemeend btw-tarief van 6%voor afbraak en heropbouw tot een toename van de jaarlijkse activiteit met 700 woningen leidt. Die genereert een fiscale meerontvangst van 142 miljoen euro. Een btw-tarief van 6% in plaats van 21% voor de bestaande productie van woningen leidt dan weer tot een daling van de fiscale ontvangsten met ongeveer 230 miljoen euro. De netto impact van een veralgemeende daling (zowel geografisch als voor klanten van professionelen) leidt dus tot een negatief fiscaal saldo van 148 miljoen euro.

Deze fiscale ‘verliezen’ kunnen echter beperkt worden door te opteren voor een uniform btw-tarief van 12% bij afbraak en heropbouw. Voor het ganse grondgebied, en voor particulieren én klanten van professionelen. Dit scenario zou leiden tot een toename van de jaarlijkse activiteit met 500 woningen, waardoor het negatief netto fiscaal saldo daalt tot 33 miljoen euro. Mits een flankerend stadsrenovatiebeleid, met een beperkt aantal relatief grote projecten, kan het fiscale saldo positief worden en stijgt de kans op aanzienlijke externe baten op middellange termijn. Met een toename van de jaarlijkse activiteit met 750 woningen wordt het resultaat reeds fiscaal positief.

Lees meer over ...